¿Cuáles son las condiciones para que el traspaso de local sea válido?
Para traspasar, el arrendatario tiene que contar con la autorización escrita del arrendador, la cual normalmente aparece en una de las cláusulas del contrato de alquiler. La cesión del contrato tiene connotaciones económicas, ya que el arrendatario que traspasa cobra una determinada suma por esa cesión, y el propietario recibe el 20% de esa suma. Conviene tener en cuenta que, aunque en el contrato figure el derecho a ceder (traspaso), al propietario (arrendador) le asiste por ley el derecho de “tanteo”, o prioridad, para recibir el local, descontando el 20% de la suma fija que le correspondería en el caso de traspaso a un tercero. De todas maneras, hay locales en los que el contrato suscrito entre las partes prohíbe de manera expresa la cesión, caso en el cual esta no puede hacerse. Cualquier intento de traspaso sería un engaño y tendría consecuencias penales, máxime si se recibe dinero de personas confiadas
en una cesión que no puede hacerse.

¿Qué clase de licencia se requierepara la apertura de un negocio?
Conviene recordar que toda actividad comercial, por ocupación de un local o piso en funciones distintas a vivienda, requiere una licencia de apertura. Los locales comerciales, por el tipo de negocio que acogen, se clasifican en “actividades inocuas” y “actividades clasificadas”que son las que requieren de permisos especiales del Ayuntamiento, por ser molestas, insalubres, nocivas y peligrosas.

Respecto de la duración del contrato de arrendamiento comercial ¿qué modalidades son las que rigen en caso de cesión?
La duración del contrato normalmente es de un año, prorrogable por acuerdo de las partes, o de cinco años, siendo potestativo de las partes pactar cualquiera de las dos modalidades. En los casos de cesión del contrato (traspaso), cuando no se pacta uno nuevo sigue vigente el anterior contrato, conservando las demás cláusulas. Es decir, hay una subrogación del contrato con el período de vigencia. Pero sería recomendable firmar un nuevo contrato, actualizando las cláusulas y las fechas de vigencia. En estos casos la mayor claridad favorece una ejecución equitativa del contrato.

¿Cuánto cuesta un traspaso? ¿Quécriterios rigen en el mercado para determinar la suma a pagar por una cesión de local comercial?
No hay un criterio comercial uniforme, varía para cada local en particular. Los requisitos que debemos exigir a quien ofrece un local en traspaso, respecto de documentación, son estos: Fotocopia del contrato vigente, licencias del Ayuntamiento según el tipo de negocio, las cuales deben estar en vigor. En el traspaso de bares, se recomienda pedir una inspección técnica por un experto colegiado, y llevar ese dictamen a verificación en el respectivo ayuntamiento, para determinar si tiene las licencias para una actividad “clasificada”.

¿En qué se distingue un simple traspaso de una cesión de la actividad empresarial?
Este tipo de cesión ocurre cuando, además del local comercial en traspaso, se recibe en cesión la actividad empresarial. Es decir, no estamos consiguiendo un local para montar un negocio original, creado por nosotros, sino que adquirimos, por ejemplo, el restaurante como negocio en funcionamiento. Esta cesión de la titularidad de la licencia, además de la formalidad del contrato, implica tramitar en el respectivo ayuntamiento el cambio de titular, porque además hay que pagar alguna tasa. Es una operación más compleja, por lo cual recomendamos la asesoría de un abogado.

¿Qué intervención deben tener las inmobiliarias en los negocios de traspaso?
Es recomendable que el alquiler de local o el traspaso, cuando se trata de locales comerciales, se realicen con la intervención de una inmobiliaria, sea porque esta ha tenido el local entre sus ofertas o porque la hemos buscado como un asesor que conoce la complejidad de estos contratos y evita que el emprendedor que va a iniciar su negocio sea asaltado en su buena fe. Existen en España los Colegios Oficiales de Administradores a Fincas, a los cuales es conveniente acudir para que algunos de sus colegiados presten asesoría en esos casos. En cada provincia, se puede buscar el Colegio respectivo.