El contrato de arrendamiento implica el pago del inquilino al propietario de la renta mensual, anticipada mes a mes, incrementada en el 16% del IVA. También una fianza, equivalente a dos meses, que el propietario debe depositar en Hacienda y que sirve para responder por los daños que se presenten en el local, o ser devuelta al finalizar el contrato.
Para la renta, o canon de arrendamiento, debe pactarse un reajuste anual, que normalmente se establece de acuerdo al Índice de Precios al Consumidor, IPC, que es el porcentaje de aumento de los precios de un año al otro.
PRECIO POR M2 . Las pymes cuya actividad comercial requiere locales a nivel de la calle, deben buscar localizaciones en la segunda línea, y aún más alejadas, porque los locales en el centro de las grandes ciudades pagan rentas de 90 a 150 euros el m2. Normalmente son áreas entre 75 m2 y 150 m2, dedicados al negocio de la moda y complementos, que dejan margen para pagar un precio elevado. En Barcelona el precio medio de los locales comerciales en el centro de la ciudad continúa incrementándose, llegando a los 180 euros/mes/m2.
SEGUROS. El propietario del local sólo está obligado a tener un seguro de incendio, riesgo que generalmente está cubierto por la póliza que la Comunidad de Propietarios paga anualmente sobre el conjunto del edificio donde está ubicado el local. El inquilino no está obligado por ninguna norma legal a pagar una póliza por seguros a su nombre; pero es recomendable que investigue el coste de un seguro voluntario por el contenido del local (muebles, electrodomésticos, insumos y alimentos en proceso si los hubiere) y por responsabilidad civil ante terceros, por si la actividad llega a afectar a un local vecino o algún cliente tiene un accidente por una falla en las instalaciones. Un seguro paras cubrir estas contingencias puede ser un gasto justificable.
LA RENTA. La cuantía se pacta libremente entre las parte, dejando cláusula expresa en el contrato. El abono debe hacerse dentro de los cinco primeros días de cada mes y la forma de pago es la que se pacte: en metálico, por talón o mediante ingreso en la cuenta corriente del arrendador. La renta se actualizará en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada par el Índice de Precios de Consumo (IPC) en un periodo de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de actualización.
LA FIANZA. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza, equivalente a dos mensualidades de renta. Nada impide que se pacte una cantidad superior, y en efecto muchos propietarios piden tres meses de mensualidad como fianza. También exigen otras garantías, como un fiador o la constitución de un aval bancario, casos extremos que dificultan y encarecen la consecución del local. La fianza es una garantía por los posibles daños y desperfectos que el inquilino cause en el local y no puede destinarse al pago de mensualidades de renta. De su pago debe dejarse constancia en el contrato o en un recibo separado, con la firma del arrendador que la recibe. Dice la ley que “deberá ser devuelta dentro del mes siguiente al día en que se reintegren las llaves al arrendador”.
RETENCIÓN DEL IVA POR EL ARRENDATARIO. Pongamos este ejemplo: Si el valor del local son 1.000 euros mensuales, el arrendatario maneja esta cuenta: Renta, 1.000 euros, más 16% de IVA (160), menos 15% de retención en la fuente (150), neto a pagar al arrendador: 1010 euros. Los 150 retenidos por concepto de IVA, el arrendatario los debe ingresar cada tres meses a la Agencia Tributaria (Hacienda).
